NORDLINGER v HAHN, 505 EE.UU. 1 (1992)

NORDLINGER v HAHN, 505 EE.UU. 1 (1992)

Corte Suprema de EE.UU.

NORDLINGER v HAHN , 505 EE.UU. 1 ( 1992 )

505 EE.UU. 1

STEPHANIE NORDLINGER , DEMANDANTE v KENNETH HAHN , en su calidad de asesor de impuestos para LOS ANGELES COUNTY, ET AL . Certiorari A LA CORTE DE APELACIONES DE CALIFORNIA, SEGUNDO DE APELACIÓN DEL DISTRITO

N º 90-1912

Argumentaron 25 de febrero 1992 Decidió 18 de junio 1992

En respuesta al rápido aumento de los impuestos de propiedad reales , los votantes de California aprobaron una iniciativa de votación en todo el estado , la Proposición 13, que añade el artículo XIIIA a la Constitución del Estado. Entre otras cosas , el artículo XIIIA encarna un ” valor de adquisición ” sistema de impuestos , por lo que la propiedad se vuelve a evaluar hasta valor de tasación actual sobre la nueva construcción o un cambio en la titularidad. Existen excepciones a esta disposición reevaluación para dos tipos de transferencias: intercambios de residencias principales por las personas mayores de 55 y las transferencias entre padres e hijos. Con el tiempo, el sistema de adquisición de valores ha creado disparidades dramáticas en los impuestos pagados por las personas propietarias de bienes similares ubicados . Propietarios de más largo plazo pagan menos impuestos que reflejan los valores de propiedades históricas , mientras que los propietarios nuevos pagan impuestos más altos que reflejan los valores más recientes. Ante la disparidad, peticionario tal, un ex inquilino apartamento de Los Angeles que había comprado recientemente una casa en el condado de Los Angeles, presentó una demanda en contra de los encuestados , el condado y su asesor de impuestos , alegando que esquema de reevaluación del artículo XIIIA viola la cláusula de igual protección de la Decimocuarta Enmienda. El Tribunal Superior del Condado desestimó la denuncia sin permiso de modificar, y el Tribunal Estatal de Apelación afirmó .

celebrada :

Esquema de evaluación de adquisición de valores de XIIIA artículo no viola la cláusula de igual protección . Pp . 10-18 . [505 EE.UU. 1 , 2 ]

( a) A menos que una clasificación impuesta por el Estado garantiza algún tipo de revisión mayor , ya que pone en peligro el ejercicio de un derecho fundamental o clasifica sobre la base de un inherentemente sospechosa característica, la cláusula de igual protección requiere sólo que la clasificación racional , además, un interés legítimo del Estado . P. 10 .

( b ) la peticionante no puede hacer valer el derecho constitucional de viajar como base para la mayor revisión del Artículo XIIIA . Su queja no alega que ella misma se ha visto impedido de viajar o establecerse en California, ya que, antes de comprar su casa, ella ya vivía en Los Angeles. Prudential principios permanentes que prohíben la crianza de los derechos legales de otra persona de un litigante no pueden pasarse por alto en este caso, ya peticionario no ha identificado ningún obstáculo para que otras personas que deseen viajar o establecerse en California a partir de que se presenten reclamaciones por su cuenta , ni muestran ninguna relación especial con los cuyos derechos se pretende hacer valer . Pp . 10-11 .

En permitirá a los propietarios de más largo plazo para pagar menos impuestos que los nuevos dueños de la propiedad comparable , el esquema de evaluación del artículo XIIIA impulsa racionalmente al menos dos intereses legítimos del Estado . En primer lugar, porque el Estado tiene un interés legítimo en la conservación local de barrio , la continuidad y la estabilidad, puede legítimamente decidir estructurar su sistema de impuestos para desalentar la rápida rotación de la propiedad de viviendas y negocios . En segundo lugar , el Estado puede legítimamente concluir que un nuevo propietario , en el momento de la compra de su propiedad, no tiene el mismo interés la dependencia y garantizando la protección contra la subida de impuestos como lo hace un propietario existente, que ya está cargado con su compra y no tiene la opción de decidir no comprar su casa si los impuestos se vuelven prohibitivos . Pp . 11-14 .

( d ) Allegheny Pittsburgh Coal Co v el condado de Webster Comm’n Cty . , 488 EE.UU. 336, no es el control aquí , ya que los hechos de ese caso excluyeron cualquier inferencia plausible que los efectos de la práctica del acto de liquidación no invalida era lograr los beneficios de un régimen de impuesto de adquisición de valores . Pp . 14-16 .

( e) dos exenciones de reevaluación del artículo XIII bis propósitos legítimos racionalmente más. El pueblo de California podían razonablemente la conclusión de que las personas mayores en general no deben ser disuadidos de intercambiar sus residencias por otros más adecuados a su tamaño o los ingresos familiares cambiantes , y que los intereses de la familia y el vecindario continuidad y la estabilidad son promovidas por , y garantiza una exención para las transferencias entre padres e hijos. Pp . 16-17.

( f ) Porque el artículo XIIIA no es palpable arbitraria , esta Corte debe rechazar la solicitud del peticionario para invalidarla , aunque puede aparecer a [ 505 EE.UU. 1 , 3 ] ser previsor y prudente , sin embargo, poco probable que se reconsidere o derogada por la democrática ordinaria procesos . Pp . 17-18 .

225 Cal . App . 3d 1259, 275 Cal.Rptr . 684 , afirmó .

BLACKMUN , J., ha emitido el dictamen de la Corte, en la que Rehnquist , CJ y BLANCO , O’CONNOR , Scalia, Kennedy y Souter, JJ . , Se unieron , y en la que THOMAS , J., se unió como a la Parte II – Una . THOMAS , J. , presentó una opinión concurrente en parte y coincidiendo en el juicio, puesto, p. 18 . STEVENS , J. , presentó una opinión disidente , publicar, p. 28 .

Carlyle W. Hall, Jr. , defendió la causa y presentó escritos por peticionario .

Rex E. Lee argumentó que el motivo de los encuestados . Con él en el escrito eran Carter G. Phillips , Mark D. Hopson , DeWitt W. Clinton, David L. Muir, y Albert Ramseyer . *

[Nota *] Escritos de amici curiae urgiendo reversión fueron presentadas por la Asociación de Industria de la Construcción del Sur de California , Inc., et al. por Brent N. Rushforth , Bruce J. Ennis, Jr. y Anthony C. Epstein , y por William K. Rentz , pro se .

Breves de amici curiae affirmance instando fueron presentadas por el Estado de California por Daniel E. Lungren , Fiscal General, y Robert D. Milam , Fiscal General Adjunto , por Pete Wilson , gobernador de California, et al. por L. Michael Bogert , por la Asociación de California de Contribuyentes por Robert Joe Hull y Douglas L. Kindrick , por la Asociación de Contribuyentes Howard Jarvis et al. por Ronald A. Zumbrun , John H. Findley, Anthony T. Caso, y Trevor A. Grimm , por el Defensor del Pueblo , Inc., et al. por Jayna P. Kapinski , y para la Fundación Legal de Washington et al. por Daniel J. Popeo y John C. Scully.

Breves de amici curiae se presentaron para el Senado del Estado de California por Jeremiah F. Hallisey , por la American Planning Association et al. por William W. Abbott y Marilee Hanson , por la Asociación de Evaluadores de California por Douglas J. Maloney y Allen A. Haim , de la Asociación Internacional de Evaluación de Oficiales por James F. Gossett , y de la Liga de Mujeres Votantes de California por Steven C. McCracken y Robert E. Palmer.

JUSTICIA BLACKMUN ha emitido el dictamen de la Corte.

En 1978 , los votantes de California en escena lo que se ha descrito como una revuelta impuesto a la propiedad [ 1 ] por la que se aprueba una votación estatal [505 EE.UU. 1 , 4 ] iniciativa conocida como la Proposición 13 . La aprobación de la Proposición 13 sirvió para enmendar la Constitución de California para imponer límites estrictos a la velocidad a la que los bienes inmuebles se grava y en la velocidad a la que los bienes inmuebles
evaluaciones se aumentan de año en año . En este litigio , consideramos un reto bajo la cláusula de igual protección de la Decimocuarta Enmienda a la manera en que los bienes inmuebles ahora se evalúa conforme a la Constitución de California.

yo

la

Proposición 13 seguido de muchos años de rápido aumento de impuestos a la propiedad reales en California. Desde los años fiscales 1967-1968 a 1971-1972 , los ingresos procedentes de estos impuestos se incrementaron en un promedio de 11,5 % anual. Véase el Informe de la Comisión del Senado sobre la propiedad de Equidad Tributaria y de Ingresos al Senado del Estado de California 23 ( 1991 ) ( Informe de la Comisión del Senado ) . En respuesta , la Legislatura de California promulgó una serie de medidas de alivio de impuestos a la propiedad , incluyendo un tope a las tasas de impuestos en 1972. Id . , En 23-24 . El auge en el mercado del Estado de bienes raíces perseveró , sin embargo, y el precio medio de una vivienda existente se duplicó de $ 31,530 en 1973 a $ 62,430 en 1977. Como resultado de ello , los gravámenes fiscales siguieron aumentando debido al aumento de los valores de evaluación de forma pronunciada . Id . , A los 23. Algunos propietarios vieron sus facturas de impuestos dobles o triples en este período, así superando cualquier crecimiento en sus ingresos y capacidad de pago. Id . , A los 25. Ver también Oakland , la Proposición 13 – Génesis y Consecuencias , 32 Nat. . Impuesto J. 387, 392 (Sup. junio 1979 ) .

Para 1978 , el alivio de impuestos a la propiedad se había convertido en un tema político importante en California. Con el tiempo sólo un mes , los defensores de desgravación fiscal recogieron más de 1,2 millones de firmas para calificar la Proposición 13 para la de junio de 1978 , boleta. Ver Lefcoe y Allison , los aspectos legales de la Proposición 13 : El caso del valle de Amador , de 53 años S.Cal.L.Rev . 173 , 174 ( 1978 ) . Durante la jornada electoral , la Proposición 13 recibió el voto favorable del 64,8 % , y se llevó 55 de los 58 condados del estado. Secretario de Estado de California , [505 EE.UU. 1 , 5 ] Declaración de Votos y Suplemento , Elección Primaria 6 de junio de 1978, p. 39 . Por tanto, California tenía una novela enmienda constitucional que llevó a una reducción de impuestos de propiedad de aproximadamente $ 7 mil millones en el primer año. Senado Informe de la Comisión 28 . Un dueño de casa de California con una casa de 50.000 dólares disfrutaron de una reducción inmediata de alrededor de $ 750 por año en impuestos a la propiedad . Id . , En 26.

Como promulgada por la Proposición 13 , el artículo XIIIA de la Constitución de California tapas de impuestos a la propiedad reales al 1 % de una propiedad ” valor total en efectivo . ” 1 ( a) . ” Valor total en efectivo ” se define como el valor de tasación a partir del ejercicio fiscal 1975-1976 , o, ” a partir de entonces , el valor de tasación de bienes inmuebles cuando se compra , de nueva construcción , o un cambio en la titularidad se ha producido después de la evaluación de 1975. ” 2 ( a) . La evaluación ” puede reflejar de un año a la tasa de inflación que no exceda del 2 por ciento en un año determinado . ” 2 ( b ) .

Artículo XIIIA también contiene varias excepciones a esta disposición reevaluación . Una exención autoriza a la legislatura para permitir que los propietarios de viviendas mayores de 55 años que venden sus residencias principales para realizar sus evaluaciones anteriores al año de base con ellos a las residencias de reemplazo de igual o menor valor . 2 ( a) . Una segunda excepción se aplica a las transferencias de una residencia principal (y hasta 1 millón de dólares de otros bienes raíces ) entre padres e hijos. 2 ( h ) .

En resumen , el artículo XIIIA combina un techo de 1 % en la tasa de impuesto a la propiedad con un límite del 2% en los aumentos anuales en las valuaciones fiscales . La limitación de la evaluación , sin embargo , está sujeta a la excepción de que la nueva construcción o de un cambio de propiedad desencadena una reevaluación a valor de tasación actual. Por lo tanto , las disposiciones de evaluación del artículo XIIIA esencialmente encarnan un ” valor de adquisición ” sistema de impuestos , en lugar de los impuestos más comunes ” valor actual ” . Los bienes inmuebles se evalúa en valores relacionados con el valor de la propiedad en el momento de su adquisición por el contribuyente , en lugar de al valor que tiene en el mercado inmobiliario actual . [505 EE.UU. 1 , 6 ]

Con el tiempo, este sistema de adquisición de valores ha creado disparidades dramáticas en los impuestos pagados por las personas propietarias de bienes similares ubicados . Los valores de propiedad en California han inflado muy por encima de la tapa permitido 2 % en aumentos en las evaluaciones de la propiedad que no es de nueva construcción o que no haya cambiado de manos . Ver Informe de la Comisión del Senado 31-32 . Como resultado, los dueños de propiedades a largo plazo pagan impuestos a la propiedad que reflejan los valores de propiedades históricas , mientras que los propietarios nuevos pagan mayores impuestos a la propiedad que reflejan los valores más recientes. Por esa razón , la Proposición 13 ha sido etiquetado por algunos como un sistema de ” Welcome Stranger ” – el recién llegado a una comunidad establecida es “bienvenido” en previsión de que se contribuirá con un mayor porcentaje de apoyo a los gobiernos locales que su vecino asentado que posee un casa comparable. De hecho, en términos de dólares , las diferencias en las cargas tributarias son asombrosas . Para 1989 , el 44 % de los propietarios de California que han sido dueños de sus hogares desde la promulgación de la Proposición 13 en 1978 a hombros solamente 25% de los más de $ 4 mil millones en impuestos a la propiedad residencial que pagan los propietarios de viviendas en todo el estado . Id . , A los 33 . Si los valores de propiedades siguen aumentando más que el 2 cap inflacionario anual , esta disparidad continuará creciendo .

B

De acuerdo a su demanda enmendada , peticionario Stephanie Nordlinger , en noviembre de 1988, compró una casa en el barrio de Baldwin Hills del Condado de Los Angeles por $ 170.000. App . 5 . Los anteriores propietarios compraron la casa de solo dos años antes por 121,500 dólares . Id . , A las 6. Antes de su compra, autora vivía en un apartamento alquilado en Los Angeles, y no había sido dueño de cualquier propiedad en California. Id a las 5 ; . Tr . de Oral Arg . 12 .

A principios de 1989 , el solicitante ha recibido una notificación del Tasador de Impuestos del Condado de Los Angeles , quien es entrevistado aquí , que le informaba de que su casa había sido reevaluado al alza de 170,100 dólares a causa de su cambio de titularidad . App . 7 . [505 EE.UU. 1 , 7 ] Ella se enteró de que la reevaluación se tradujo en un aumento del impuesto a la propiedad de $ 453.60 , un alza de 36 % a $ 1701 , para el año fiscal 1988-1989. Ibid .

Peticionario Más tarde se descubrió que estaba pagando alrededor de cinco veces más en impuestos de lo que algunos de sus vecinos que eran dueños de casas comparables desde 1975 dentro del mismo complejo residencial . Por ejemplo , a una cuadra de distancia , una casa de tamaño idéntico en un terreno ligeramente más grande que peticionario de estaba sujeta a un gravamen fiscal general de sólo $ 358.20 (basado en una valuación fiscal de $ 35,820 , lo que refleja el valor de la casa en el año 1975 más el – hasta -2 % anual índice de inflación ) . Id . , A 9-10. [ 2 ] Según el peticionario, sus impuestos totales de propiedad sobre los primeros 10 años en su casa se acercará a 19.000 dólares , mientras que cualquier vecino que compró una casa comparable en 1975 destaca que pagar sólo 4.100 dólares . Brief del peticionante 3 . El impuesto general a las impuestas en contra de su modesta casa está a sólo unos dólares menos de lo pagado por un propietario antes de 1976 de un $ 2.1 millón Malibu casa frente al mar . App . 24 .

Después de agotar la vía administrativa , el solicitante presentó una demanda en contra de los encuestados en la Corte Superior del Condado de Los Angeles. Buscó un reembolso de impuestos y una declaración de que su impuesto era inconstitucional [ 3 ] En su demanda enmendada , [505 EE.UU. 1 , 8 ] alegó : . “Artículo XIIIA ha creado un sistema arbitrario que asigna las cargas fiscales de bienes inmuebles diferentes a los propietarios de en general, comparables y en condiciones similares propiedades sin tener en cuenta el uso de los bienes inmuebles gravados , la carga de los lugares de propiedad sobre el gobierno , el valor real de la propiedad o de la capacidad financiera del dueño de la propiedad ” . Id . , A las 12 . Los encuestados objetaron . Id . , A los 14 años . Por orden minuto , el Tribunal Superior sostuvo la declinatoria y desestimó la denuncia sin permiso de modificación . App . para mascotas . para el Cert . D2.

El Tribunal de Apelaciones de California , afirmó . Nordlinger v Lynch, 225 Cal.App . 3d 1259, 275 Cal . Rptr . 684 ( 1990 ) . Tomó nota de que la Corte Suprema de California ya había rechazado un recurso de inconstitucionalidad a las disparidades en la tributación resultante del artículo XIIIA . Ver Amador Valley Union High School Dist Conjunto. v Bd Estado . de Impuestos sobre Ventas , 22 Cal . 3d 208 , 583 P. 2d 1281 ( 1978 ) . Caracterizando el artículo XIIIA como un sistema ” valor de adquisición ” , el Tribunal de Apelación consideró que sobrevivió revisión igualdad de protección, ya que recibió el apoyo de al menos dos bases racionales : En primer lugar, impidió impuestos a la propiedad de reflejar valores actuales excesivamente inflados e imprevistas , y , segundo , que permitía a los propietarios para estimar la responsabilidad futura con certeza sustancial . 225 Cal . App . 3d, en 1273, 275 Cal . Rptr . , En 691-692 (citando Amador, . 22 Cal 3d, a 235 , 583 P. 2d , en 1293 ) .

El Tribunal de Apelación también llegó a la conclusión de que más la reciente decisión de la Corte en Allegheny Pittsburgh Coal Co. v el condado de Webster Comm’n Cty . , 488 EE.UU. 336 ( 1989 ) , no garantiza un resultado diferente. El objeto de Allegheny de Pittsburgh fue la práctica de un asesor de impuestos del condado de Virginia Occidental de la evaluación de la propiedad recientemente adquirida sobre la base de la compra [505 EE.UU. 1 , 9 ] precio, mientras que hace sólo pequeñas modificaciones en las evaluaciones de la propiedad que había sido recientemente vendido. Propiedades que se había vendido recientemente fueron reevaluados y sometidos a imposición en valores de entre 8 y 35 veces mayor que la de las propiedades que no habían sido vendidos. Id . , En 341. Esta Corte determinó que la práctica de la evaluación desigual violaba la cláusula de igual protección .

El Tribunal de Apelación distinguió Allegheny de Pittsburgh con el argumento de que ” California ha optado por un método de evaluación basado en el precio de adquisición de cada propietario individual “, mientras que , ” [ e] n contraste marcado , la Constitución de Virginia Occidental requiere la propiedad de ser gravados con un uniforme tasa estatal de acuerdo a su valor estimado de mercado actual ” ( énfasis en el original ) . 225 Cal . App . 3d, en 1277-1278 , 275 Cal . Rptr . , En 695 . Por lo tanto , el Tribunal de Apelaciones concluyó : ” Allegheny no prohíbe a los estados la adopción de un método de evaluación del valor de adquisición Esa decisión se limita a prohibir la aplicación arbitraria de un método actual de evaluación de valor. “. ( las cursivas . ) Id . , en 1265, 275 Cal.Rptr . , en 686.

El Tribunal de Apelación rechazó también el argumento del peticionario de que el efecto del artículo XIIIA en el derecho constitucional de viajar justificaba intensifica revisión igualdad de protección . El tribunal determinó que el derecho de los viajes no se infringe , ya que el artículo XIII bis “bases de evaluación de cada dueño de la propiedad en el valor de adquisición , con independencia del estado del propietario como un residente de California o la longitud de los propietarios de la residencia en el estado. ” Id . , En 1281, 275 Cal.Rptr . , En 697. Cualquier beneficio para residentes de largo plazo de California fue considerado ” incidental” a un enfoque de adquisición de valores . Por último, el Tribunal de Apelación consideró su conclusión se mantuvo sin cambios por las excepciones del artículo XIIIA . Ibid .

La Corte Suprema de California negó revisión. App . para mascotas . para el Cert . B1 . Otorgamos certiorari . 502 EE.UU. 807 ( 1991 ) . [505 EE.UU. 1 , 10 ]

II

La cláusula de igual protección de la Decimocuarta Enmienda , 1, ordena que ningún Estado ” negar a cualquier persona dentro de su jurisdicción la protección igual de las leyes . ” Por supuesto , la mayoría de las leyes se diferencian de alguna manera entre las clases de personas . La Cláusula de Igual Protección no prohíbe las clasificaciones . Simplemente mantiene a los tomadores de decisiones gubernamentales de tratamiento de manera diferente a personas que se encuentran en todos los aspectos relevantes por igual. FS Royster Guano Co. v Virginia, 253 EE.UU. 412, 415 ( 1920).

Como regla general , ” se presume que las legislaturas que ha actuado dentro de su facultad constitucional a pesar del hecho de que , en la práctica , sus leyes resultan en alguna desigualdad. ” McGowan v Maryland, EE.UU. 366 420 , 425-426 ( 1961 ) . En consecuencia, los casos de esta Corte tienen claro que , a menos que una clasificación merece algún tipo de revisión mayor , ya que pone en peligro el ejercicio de un derecho fundamental o clasifica sobre la base de un inherentemente sospechosa característica, la cláusula de igual protección requiere sólo que la clasificación racional , además, una legítima interés estatal . Véase, e. . g, Cleburne v Cleburne Living Center , Inc., 473 EE.UU. 432, 439-441 (1985); Nueva Orleans v Dukes, 427 EE.UU. 297 , 303 ( 1976 ) .

la

En primer lugar , el solicitante sugiere que el artículo XIIIA califica para un escrutinio más riguroso , ya que atenta contra el derecho constitucional de viajar . Véase, por ejemplo , Zobel v Williams , 457 EE.UU. 55 , 60 , n . 6 ( 1982 ), Memorial Hospital contra el Condado de Maricopa , 415 EE.UU. 250 , 254-256 (1974). En particular, el peticionario alega que las exenciones a la reevaluación de las transferencias a particular sobre la edad de 55 años y para las transferencias entre los padres y los niños entran en conflicto con el derecho a viajar , porque se clasifican directamente sobre la base de la residencia de California . Pero la queja no alega que el peticionario sí misma ha sido impedido de viajar o establecerse en California, ya que, como se ha señalado, antes de comprar su casa , [505 EE.UU. 1 , 11 ] parte demandante vivía en un apartamento en Los Angeles. Principios permanentes de prudencia de este Tribunal imponga una ” prohibición general de recaudación de los derechos legales de otra persona de un litigante . ” Allen v Wright , 468 EE.UU. 737 , 751 ( 1984 ) . Ver también Moose Lodge N ° 107 v Irvis , 407 EE.UU. 163 , 166 (1972). Peticionario no ha identificado ningún obstáculo para que otras personas que deseen viajar o establecerse en California a partir de que se presenten reclamaciones en su propio nombre , ni ha mostrado ninguna relación especial con aquellos cuyos derechos se pretende hacer valer , de manera que podríamos pasar por alto esta limitación prudencial. Caplin y Drysdale Chartered contra los Estados Unidos , 491 EE.UU. 617, 623 , n . 3 ( 1989 ) . En consecuencia , el solicitante no puede hacer valer el derecho constitucional de viajar , como base para una revisión mayor .

B

El criterio de revisión apropiado es si la diferencia de trato entre los propietarios anteriores y más recientes promueve racionalmente un interés legítimo del Estado . En general, la cláusula de igual protección se cumple siempre y cuando exista una razón política plausible para la clasificación, ver Estados Unidos de Retiro Ferroviario Bd . v Fritz, 449 EE.UU. 166 , 174, 179 ( 1980 ) , los hechos legislativos sobre los que la clasificación se basa aparentemente racional puede haber sido considerado para ser verdad por el tomador de decisiones gubernamentales, ver Minnesota v Clover Leaf Creamery Co., 449 EE.UU. 456, 464 ( 1981 ) , y la relación de la clasificación a su meta no es tan atenuado como para hacer la distinción arbitraria o irracional, ver Cleburne v Cleburne Living Center , Inc., 473 EE.UU. , en 446. Esta norma es especialmente respetuosa en el contexto de las clasificaciones realizadas por las leyes fiscales complejas. ” [ E] n la estructuración de esquemas de impuestos internos ` los Estados tienen gran margen de maniobra en la toma de las clasificaciones y el trazado de líneas que, a su juicio , producen sistemas razonables de los impuestos. ” Williams v Vermont, 472 EE.UU. 14 , 22 ( 1985 ) , citando Lehnhausen v Lake Shore Auto Parts Co., 410 EE.UU. 356 , 359 ( 1973 ) . Ver también Regan v Imposición en representación de Washington, [505 EE.UU. 1 , 12 ] 461 EE.UU. 540, 547 ( 1983 ) (” Las legislaturas tienen especialmente amplia libertad en la creación de clasificaciones y distinciones en los estatutos fiscales “) .

En las relaciones entre los propietarios anteriores y más recientes , el artículo XIIIA no discrimina con respecto a cualquiera de la tasa del impuesto o de la tasa anual de ajuste en las evaluaciones. Propietarios más nuevos y mayores se benefician por igual , tanto a corto como a largo plazo de las protecciones de un techo a la tasa del impuesto del 1% y no más de un 2% de aumento en el valor de la evaluación anual. Los nuevos propietarios y dueños de edad son tratados de manera diferente con respecto a un solo factor – la base en que su propiedad ha sido tasada inicialmente . Verdadera queja de los peticionarios es que el Estado le ha negado – un nuevo dueño – el beneficio del mismo valor que la evaluación de sus vecinos – propietarios de más edad – disfrutar.

No tenemos ninguna dificultad en la determinación de al menos dos consideraciones racionales o razonables de diferencia o política que justifique negar peticionario los beneficios de las evaluaciones más bajas de sus vecinos . En primer lugar, el Estado tiene un interés legítimo en la conservación local de barrio , la continuidad y la estabilidad. Village of Euclid v Ambler Realty Co., 272 EE.UU. 365 ( 1926). El Estado , por tanto, puede legítimamente decidir estructurar su sistema de impuestos para desalentar la rápida rotación de la propiedad de viviendas y negocios , por ejemplo, con el fin de inhibir el desplazamiento de las familias de menores ingresos por las fuerzas de la gentrificación o establecida ” mamá y papá ” empresas de operaciones de la cadena más recientes. Al permitir que los propietarios de más edad que pagar cada vez menos impuestos que los nuevos dueños de la propiedad comparable , el régimen de evaluación del artículo XIIIA impulsa racionalmente este interés.

En segundo lugar , el Estado puede legítimamente concluir que un nuevo propietario en el momento de la adquisición de su propiedad, no tiene el mismo interés la dependencia y garantizando la protección contra la subida de impuestos como lo hace un propietario existente. El Estado podrá negar a un nuevo propietario en el momento de la compra el derecho de ” bloquear” al mismo valor evaluado como es disfrutado por un propietario existente de propiedad comparable , porque un propietario existente racionalmente [505 EE.UU. 1 , 13 ] se puede pensar haber conferido expectativas en su propiedad o casa que son más merecedores de la protección de las expectativas de anticipación de un nuevo propietario en el momento de la compra . Un nuevo propietario tiene la información completa sobre el alcance de la futura obligación tributaria antes de la adquisición de la propiedad, y si él piensa que la carga fiscal futura es demasiado exigente , puede decidir no completar la compra en absoluto. Por el contrario, sus propietarios actuales , ya que cargar con su compra, no tiene la opción de decidir no comprar su casa si los impuestos se vuelven prohibitivos . Para cumplir con sus obligaciones tributarias , podría verse obligado a vender su casa o para desviar sus ingresos fuera de la compra de alimentos, ropa y otras necesidades. En resumen , el Estado puede decidir que es peor haber poseído y perdido que nunca han sido dueños de nada.

. Este Tribunal ya ha reconocido que las clasificaciones que sirven para proteger la expectativa y Reliance intereses legítimos no niegan la igual protección de las leyes [ 4 ] ” La protección de los intereses de la confianza razonable no sólo es un legítimo objetivo : proporciona una justificación sumamente persuasiva .. .. ” Persona que interrumpe v Mathews , 465 EE.UU. 728 , 746 ( 1984 ) ( citas internas omitidas . ) . Por ejemplo, en Kadrmas v Dickinson Public Schools, 487 EE.UU. 450 ( 1988 ) , la Corte determinó que la prohibición de tarifas a los usuarios por el servicio de autobús en los distritos escolares ” reorganizadas ” , pero no en [505 EE.UU. 1 , 14 ] ” nonreorganized ” distritos escolares , no viola la cláusula de igual protección , debido a que ” la legislatura posiblemente podría haber creído que tal política serviría al propósito legítimo de cumplir con las expectativas razonables de los que residen en los distritos con arreglos transporte gratis impuestas por los planes de reorganización . ” Id . , A 465 . Del mismo modo, en los Estados Unidos de Retiro Ferroviario Bd v Fritz , supra, la Corte determinó que la negación de los ” extraordinarios ” doble beneficio de jubilación a algunos trabajadores del ferrocarril , pero no en otros , no violaba la cláusula de igual protección , debido a que ” el Congreso podría concluir correctamente que las personas que realmente habían adquirido el derecho legal de los beneficios inesperados beneficios mientras sigue trabajando en la industria del ferrocarril tenían más derecho equitativo a los beneficios de los miembros de la clase del apelado que ya no estaban en el empleo del ferrocarril cuando se convirtió en elegible para los beneficios duales ” . 449 EE.UU. , en 178 . Por último , en Nueva Orleans v Dukes, 427 EE.UU. 297 ( 1976 ) , la Corte determinó que una ordenanza que prohíbe ciertas operaciones de vendedores ambulantes , sino de derechos adquiridos proveedores existentes que habían estado en funcionamiento desde hace más de ocho años , no violaba la cláusula de igual protección porque la ” ciudad podría decidir razonablemente que nuevas empresas tenían menos probabilidades de haber acumulado daño a la confianza sustanciales en la operación continua . ” Id . , En 305. [ 5 ]

Peticionario argumenta que el artículo XIIIA no se puede distinguir de la práctica liquidación del impuesto se determinó ser violatoria de la cláusula de igual protección de Allegheny de Pittsburgh. Al igual que el artículo XIIIA , la práctica en cuestión en Allegheny de Pittsburgh dio lugar a disparidades dramáticas en materia de fiscalidad de las propiedades de valor comparable . Pero un fáctica diferencia obvia y crítica [505 EE.UU. 1 , 15 ] entre este caso y Allegheny de Pittsburgh es la ausencia de cualquier indicación en Allegheny de Pittsburgh que las políticas que subyacen a un régimen fiscal de adquisición de valores concebiblemente podría haber sido el fin para el impuesto del condado de Webster esquema de evaluación desigual del tasador . En primer lugar , el condado de Webster sostuvo que ” su esquema de evaluación se relaciona lógicamente con el propósito de evaluar las propiedades en el verdadero valor de la corriente ” (énfasis añadido) . 488 EE.UU. , a 343,6 otra parte, el West Virginia ” Constitución y las leyes establecen que todos los bienes de la clase en poder de peticionarios se gravan a una tasa uniforme en todo el Estado de acuerdo a su valor estimado de mercado “, y la Corte no encontró ” sugerencia ” que “el Estado haya podido adoptar un sistema diferente en la práctica de lo especificado por la ley. ” Id . , En 345 .

Sin duda, la cláusula de igual protección no exige a los efectos del examen racional base de que un legislador o decisor que rige en realidad articulan en cualquier momento el propósito o razón de apoyar su clasificación. Estados Unidos Ferrocarril Bd Retiro. v Fritz, 449 EE.UU. , en 179. Véase también McDonald v Junta de Comm’rs Electorales de Chicago, 394 EE.UU. 802, 809 ( 1969) ( objetivo legítimo del Estado puede determinarse incluso cuando la historia legislativa o administrativa no se pronuncia ) . No obstante , el examen de este Tribunal exige que un propósito puede concebiblemente o ” puede razonablemente esperar que el propósito y la política ” de la que toma las decisiones gubernamentales pertinentes . Tiendas Similares de Ohio, Inc. [505 EE.UU. 1 , 16 ] v Bowers, 358 EE.UU. 522, 528-529 ( 1959). Ver también Schweiker v Wilson, 450 EE.UU. 221 , 235 ( 1981 ) ( esquema clasificatorio debe “racionalmente avan [ e] un objetivo razonable e identificable gubernamentales” (énfasis añadido) ) . Allegheny de Pittsburgh era el raro caso de que los hechos impidieron cualquier inferencia plausible que la razón de la práctica de la evaluación desigual era lograr los beneficios de un régimen de impuesto de adquisición de valores . [ 7 ] Por el contrario , el artículo XIIIA fue promulgada precisamente para lograr los beneficios de la un sistema de adquisición de valores . Allegheny de Pittsburgh no está controlando aquí . [ 8 ]

Por último , el solicitante alega que la falta de equidad del artículo XIIIA se agrava por sus exenciones de reevaluación para dos clases especiales de los nuevos propietarios : personas de 55 años o más , que intercambian las residencias principales , y los niños que adquieren la propiedad de sus padres. Esta Corte ya ha negado a sostener que las exenciones estrechos de un régimen general de los impuestos hacen que necesariamente el esquema general [505 EE.UU. 1 , 17 ] odiosamente discriminatoria. Véase, por ejemplo , Regan v Imposición en representación de Washington, 461 EE.UU. , en 550 a 551 ( denegación de la exención de impuestos a las organizaciones de cabildeo sin fines de lucro , pero con una excepción para los grupos de veteranos , no viola la igualdad de protección ) . Para efectos de revisión de bases racionales , la ” latitud de discrecionalidad es especialmente amplia en … la concesión de exenciones parciales o totales a razones de orden . ” F. S. Royster Guano Co. v Virginia, EE.UU. 253 , a 415 .

Las dos exenciones en cuestión aquí con fines racionalmente más legítimos. El pueblo de California podían razonablemente la conclusión de que las personas mayores en general no deben ser disuadidos de mudarse a una residencia más adecuada a su cambio de tamaño de la familia o de los ingresos . Del mismo modo, la gente de California podían razonablemente la conclusión de que los intereses de la familia y el vecindario continuidad y la estabilidad son promovidas por , y justificar una exención para las transferencias entre padres e hijos. Peticionario no ha demostrado que no hay bases racionales mienten para cualquiera de estas exenciones.

III

Demandante y amici argumentan , con cierto atractivo , que el artículo XIIIA frustra el “sueño americano ” de propiedad de la vivienda para muchas familias más jóvenes y más pobres de California. Ellos argumentan que el artículo XIIIA coloca las empresas de inicio que dependen de la propiedad de bienes en una grave desventaja para competir con las empresas establecidas . Ellos argumentan que el artículo XIIIA amortigua la demanda y la construcción de nuevas viviendas y edificios. Y argumentan que el artículo XIIIA constriñe los ingresos fiscales locales , a expensas de la educación pública y los servicios vitales.

Una y otra vez , sin embargo , esta Corte ha dejado en claro en el contexto base racional que la ” Constitución supone que , de no existir alguna razón para inferir la antipatía , incluso las decisiones imprudentes eventualmente serán rectificados por el proceso democrático , y que la intervención judicial es generalmente no injustificada importa cuán imprudentemente podemos pensar una rama político tiene [505 EE.UU. 1 , 18 ] actuado ” . ( se reproduce la nota . ) Vance v Bradley, 440 EE.UU. 93 , 97 ( 1979 ) . Ciertamente , gran experimento de California parece conferir beneficios en un segmento amplio , potente y arraigada de la sociedad, y , como el Tribunal de Apelación conjeturó, los procesos democráticos ordinarios pueden ser poco probable para pedir su reconsideración o derogación. Ver 225 Cal.App . 3d, en 1282 , n . 11 , 275 Cal.Rptr . , En 698 , n . 11 . Sin embargo, muchas leyes sabias y bien intencionadas que sufren de la misma enfermedad . Artículo XIIIA no es palpable arbitraria , y debemos rechazar la solicitud del peticionario de alterar la voluntad de la gente de California .

La sentencia de la Corte de Apelaciones se afirma .

Es así que pedimos .

notas al pie

[Nota 1] Véase N. Y. Times, 8 de junio de 1978, p. 23 , col. 1 ; Washington Post, 11 de junio de 1978, p. H1 .

[Nota 2 ] Peticionario ofreció a las pruebas adicionales tribunal de primera instancia lo que sugiere que las diferencias en las cargas fiscales residenciales fueron mayores en otros barrios del condado de Los Angeles. Por ejemplo , una pequeña casa de dos habitaciones en Santa Mónica que se impuso antes en 27.000 dólares y que se vendió por $ 465,000 en 1989 estaría sujeto a un impuesto de $ 4650 , un proyecto de ley 17 veces más que el $ 270 pagados el año anterior por el anterior propietario. App . 76-77 . Peticionario también ofreció evidencia que sugiere que las disparidades similares obtenidos con respecto a los edificios de apartamentos y las propiedades que producen ingresos comerciales e industriales. Id . , En 68-69 , 82-85 .

[Nota 3 ] California, por ley, otorga un derecho de acción a un contribuyente ” en que el presunto gestión o recaudación ilegal o inconstitucional se produce como consecuencia directa de un cambio en las regulaciones administrativas o ley estatutaria o constitucional que entró en vigor no más de 12 meses anteriores a la fecha de la acción es iniciada por el contribuyente ” . Cal.Rev . Y Tax.Code Ann . 4808 ( West 1987 ) . Aunque la Proposición 13 fue aprobada 11 años antes de que presentó su denuncia , el solicitante alegó que el cambio relevante en [505 EE.UU. 1 , 8 ] La ley fue la decisión de esta Corte en Allegheny Pittsburgh Coal Co. v el condado de Webster Comm’n Cty . , 488 EE.UU. 336 (1989) , decidió 9 meses antes peticionaria presentó la queja enmendada . Debido a que los tribunales de California no discutieron si la acción del peticionario era oportuno en virtud de 4808 , no lo hacemos así .

[Nota 4 ] Fuera del contexto de la Cláusula de Igual Protección, la Corte no ha dudado en reconocer la legitimidad de la protección de la confianza y los intereses de expectativas . Véase, por ejemplo , Rakas v Illinois, 439 EE.UU. 128 , 143 ( 1978 ) (” [ l] a protección de la Cuarta Enmienda depende … de si la persona que reclama la protección de la Enmienda tiene una legítima expectativa de privacidad en el invadido el lugar “); central de Penn Transportation Co. v Ciudad de Nueva York, 438 EE.UU. 104 , 124 ( 1978 ) ( si la regulación de la propiedad constituye una ” toma ” depende en parte de ” la medida en que la regulación ha interferido con la inversión distinta expectativas de Titulización ” ); Perry v Sindermann , 408 EE.UU. 593, 601 ( 1972 ) ( la ley estatal ” propiedad ” de interés para los fines del debido proceso federal denota” intereses que están protegidos por las normas o acuerdos existentes “) ( comillas internas omitido ) .

[Nota 5 ] Porque concluimos que el artículo XIIIA impulsa racionalmente los intereses del Estado en la estabilidad del vecindario y de la protección a la confianza de propietarios , no tenemos que preguntarnos realmente si esto permisiblemente sirve intereses discutidos por las partes , incluyendo si grava los bienes inmuebles de acuerdo a la capacidad de los contribuyentes para pagar o si se grava a los bienes inmuebles de una manera que se promueva la estabilidad de los ingresos fiscales locales .

[Nota 6 ] El condado de Webster sostuvo que las evaluaciones obsoletos que utilizó fueron consistentes con la fiscalidad actual – valor , porque se hicieron ajustes periódicos al alza para la inflación y que no era posible volver a evaluar individualmente cada pieza de la propiedad cada año. Aunque el condado se refirió oblicuamente en una nota al pie de las ventajas de la contabilidad de costos históricos, breve por la Demandada en Allegheny Pittsburgh Coal Co. v el condado de Webster Comm’n Cty . , OT 1988 , N º 87-1303 , p . 30 , n . 23 , esto no fue una afirmación de las políticas generales de apoyo a la fiscalidad de adquisición de valores . Incluso si se habían afirmado las políticas de adquisición de valores , la afirmación habría sido sin sentido dada su incompatibilidad inherente con el argumento principal de la comarca que fue , de hecho, tratando de promover la fiscalidad actual – valor .

[Nota 7 ] En Establecimientos Similares de Ohio, Inc. v Bowers, 358 EE.UU. 522 ( 1959 ) , el Tribunal distinguió por motivos similares su decisión en Wheeling Steel Corp. v Glander , 337 EE.UU. 562 ( 1949 ), que invalidó una régimen legal del estado que exime de tributación determinados documentos y cuentas por cobrar propiedad de residentes en el Estado , pero no documentos y cuentas por cobrar propiedad de no residentes. 358 EE.UU. , en 529 . Después de que el Tribunal de Justicia en Wheeling Acero determinó que el propósito declarado del régimen legal no era legítima , no necesitaban los demás fines a considerar, ya que, ” [ t] ras se declaran expresamente su propósito , los estatutos de Ohio no dejaban lugar a concebir ninguna otro propósito para su existencia ” . 358 EE.UU. , en 530 .

[Nota 8 ] En la búsqueda de Allegheny Pittsburgh distinguibles , nosotros no sugerimos que las protecciones de la cláusula de igual protección son menos cuando la clasificación se elabora por mandato legislativo , como en este caso , de medidas administrativas , como en Allegheny de Pittsburgh. Ver Domingo Lago Hierro Co. v municipio de Wakefield, 247 EE.UU. 350, 352 ( 1918). Tampoco sugerimos que la cláusula de igual protección limita los administradores , como en Allegheny de Pittsburgh , de violar la ley estatal que exige la uniformidad de los impuestos de la propiedad . Ver Nashville , C & St. LR Co. v Browning, 310 EE.UU. 362, 368-370 (1940 ); Puget Sound Power & Light Co. v el condado de King, 264 EE.UU. 22 , 27-28 ( 1924). Véase, en general Snowden v Hughes , 321 EE.UU. 1 , 8-11 ( 1944 ) .

JUSTICIA THOMAS , concurriendo en parte y concurrente en la sentencia.

En Allegheny Pittsburgh Coal Co. v el condado de Webster Comm’n Cty . , 488 EE.UU. 336 ( 1989 ) , este Tribunal anuló un método de evaluación utilizado en el condado de Webster , Virginia Occidental, que operó precisamente de la misma manera como el ser esquema de California desafiado hoy . Estoy de acuerdo con el Tribunal en que la Proposición 13 es constitucional. Pero también estoy de acuerdo con el juez Stevens que Allegheny de Pittsburgh no se puede distinguir . Ver post, a las 5. Para mí Allegheny de Pittsburgh representa una ” infracción judicial innecesariamente intrusivo sobre los poderes legislativos del Estado ,” New Orleans v Dukes, 427 EE.UU. 297 , 306 ( 1976 ) (por curiam ) , y escribo por separado porque no veo ningún beneficio , y mucho riesgo , al negarse a confrontar directamente.

yo

Allegheny Pittsburgh consistía en un régimen de evaluación del condado indistinguibles en aspectos relevantes de la Proposición 13 . Como explica el Tribunal , California impuestos sobre bienes inmuebles en el 1% del “valor total en efectivo “, que significa el ” valor fiscal ” a partir de 1975 ( bajo el método anterior) y , después de 1975 a 1976 , el “valor de tasación de bienes inmuebles cuando [505 EE.UU. 1 , 19 ] compró , recién construido , o un cambio en el valor se ha producido después de la evaluación de 1975. ” El valor de tasación se puede aumentar por la inflación, pero sólo a un tipo máximo del 2 % cada año . Ver California Const . , Art. XIIIA , 1 ( a) , 2 ( a) ; ante, en 5 . El sistema de impuestos a la propiedad funcionaba de la misma manera en el condado de Webster , Virginia Occidental. El asesor de impuestos asignado bienes inmuebles un “valor de tasación, ” establecer el ” valor fiscal ” a la mitad del valor de tasación , a continuación se recogió impuestos multiplicando el valor catastral por el tipo impositivo correspondiente. Para las propiedades que se habían vendido recientemente , el asesor establece el valor de tasación en el precio más reciente de la compra. Para las propiedades que no se habían vendido recientemente , se aumentó el precio de tasación en un 10 % , por primera vez en 1976 , y de nuevo en 1981 y 1983.

Métodos del Tasador resultaron en ” grandes diferencias en la valoración entre … propiedad recientemente transferido y la tierra circundante de otro modo comparable. ” 488 EE.UU. , en 341 ; cf . Glennon , Fiscalidad y de igual protección , 58 Geo.Wash.L.Rev . 261, 269-270 ( 1990 ) (donde se analiza los efectos de la
Proposición 13), Cohen, la Ley Estatal de Igualdad Ropa : Un comentario sobre Allegheny Pittsburgh Coal Company contra Comisión del Condado , 38 UCLA L. Rev. . 87 , 91, y n . 29 ( 1990 ); Hellerstein y Peters, recientes decisiones de la Corte Suprema tienen implicaciones , 70 J. Tributación 306, 308-310 ( 1989 ) de largo alcance . Varias empresas de carbón que tenían propiedades en el condado de Webster demandaron al asesor del condado , alegando violaciónes tanto de la Virginia Occidental y los Estados Unidos Constituciones. El Tribunal Supremo de Apelaciones de West Virginia confirmó la evaluación con respecto a las empresas , pero esta Corte revocó .

El Pittsburgh Allegheny Corte afirmó que , en lo que respecta a la fiscalidad , la cláusula de igual protección limita los Estados de la siguiente manera . Aunque ” [ e] l uso de un ajuste general como sustituto de transición para una reevaluación individuo viole ninguna orden constitucional”, la cláusula establece que ” los ajustes generales [ ser ] lo suficientemente precisos en un corto período de tiempo para igualar las diferencias en la proporción [ 505 EE.UU. 1 , 20 ] entre las evaluaciones de una clase de titulares de la propiedad ” . 488 EE.UU. , en 343 . ” [ E] l requisito constitucional es el logro oportuno de una igualdad aproximada en el tratamiento fiscal de los propietarios de inmuebles en una situación similar . ” Ibid . (citando Tiendas Similares de Ohio, Inc. v Bowers, 358 EE.UU. 522, 526-527 ( 1959 ) ) . Por otra parte, el Tribunal de Justicia declaró , en la Constitución y las leyes de Virginia Occidental ” precisar que toda la propiedad de la clase en poder de peticionarios se gravan a una tasa uniforme en todo el Estado de acuerdo a su valor estimado de mercado”, y ” [ n] o [ era ] ninguna sugerencia … que el Estado haya podido adoptar un sistema diferente en la práctica de la especificada por la ley ” 488 EE.UU. , en 345 . ” De hecho , la práctica [ del asesor ] parece contraria a la de la guía publicada por la Comisión de Impuestos de Virginia Occidental como una ayuda a los evaluadores locales en la evaluación de bienes inmuebles. ” Ibid , véase también ibíd . ( “No nos avisaron de cualquier estatuto de Virginia Occidental o práctica que autoriza a los condados individuales del Estado a la moda sus propias políticas sustantivas de evaluación independiente de los estatutos del estado ” ) . La Corte se negó a decidir ” si el método de evaluación del condado de Webster se situaría en un diferente pie si se tratara de la ley de un Estado , de aplicación general , en lugar de la política de aplicación aberrante que parece ser ” . Id . , En 344 , n . 4 . Por último , la Corte declaró : ” [ I] infravaloración sistemática ntentional por funcionarios estatales de otra propiedad imponible en la misma clase contraviene el derecho constitucional de una imposición sobre el valor total de sus bienes. ” Id , en 345 (citando a Domingo Lago Hierro Co. v municipio de Wakefield, 247 EE.UU. 350, 352-353 (1918 ) , y citando Sioux City Bridge Co. v el condado de Dakota , 260 EE.UU. 441 ( 1923 ); . Cumberland Coal Co. contra la Junta de Revisión de Evaluaciones de impuestos en el condado de Greene, 284 EE.UU. 23 (1931 ) ) . El Tribunal llegó a la conclusión de que las evaluaciones de las propiedades de las empresas del carbón habían fracasado estos requisitos de la cláusula de igual protección . [505 EE.UU. 1 , 21 ]

II

Como el Tribunal de Justicia señala con precisión hoy , ” estos casos la Corte ” – Allegheny de Pittsburgh a un lado – ” tienen claro que , a menos que una de clasificación garantiza algún tipo de revisión mayor , ya que pone en peligro [ el ] ejercicio del derecho fundamental o clasifica sobre la base de un inherentemente sospechoso característica, la cláusula de igual protección requiere sólo que la clasificación racional , además, un interés legítimo del Estado ” . Ante, a las 10 , véase también Burlington Northern R. Co. v Ford, 504 EE.UU. 648, 651 ( 1992 ); Lehnhausen v Lake Shore Auto Parts Co., 410 EE.UU. 356 , 359 ( 1973 ) . El sistema de impuestos de California , como la mayoría, no se trata de cualquiera de las clases de sospechosos o de los derechos fundamentales , y la Corte revisa adecuadamente la clasificación de California para una base racional . La revisión que presentamos , sin embargo , difiere de la revisión en Allegheny de Pittsburgh.

El análisis del Tribunal de Allegheny de Pittsburgh es susceptible , creo yo, con al menos tres interpretaciones. La primera es la ofrecida por el solicitante . Bajo su lectura del caso , las propiedades se ” en situación similar “, o dentro de la misma “clase” a los efectos de la cláusula de igual protección cuando se encuentran en más o menos los mismos tipos de barrios , por ejemplo, son más o menos del mismo tamaño, y son más o menos el mismo de otras maneras, no especificados. Según peticionario , el plan del asesor del condado de Webster violaba la cláusula de igual protección porque había fracasado en lograr un ” logro oportuno de una igualdad aproximada de trato fiscal ” de todas las propiedades objetivamente comparables en el condado de Webster , presumiblemente, los que tienen aproximadamente la misma superficie y aproximadamente la misma cantidad de carbón . Peticionario sostiene que la Proposición 13 adolece de defectos similares . En 1989, ella señala, “el dueño de largo plazo de una majestuosa 7.800 metros cuadrados , la mansión de siete habitaciones en un terreno enorme en Beverly Hills (entre las casas más lujosas de uno de los barrios más caros en el Condado de Los Angeles ) … pagado menos impuestos a la propiedad cada año que el nuevo propietario de una pequeña de 980 metros cuadrados casa en un lote pequeño en un barrio muy modesto Venecia ” . [505 EE.UU. 1 , 22 ] Escrito del peticionante 5 ; . Véase también id, a las 7 ( ” evaluación fiscal 1988 la propiedad de los peticionarios en su modesto tracto casa Baldwin Hills es casi idéntica a la de un propietario antes de 1976 de una fabulosa línea de playa Malibu propiedad residencial por valor de $ 2,1 millones, a pesar de que su propiedad vale solamente 1/12o tanto como su “) . Debido a que California no sólo no se ha tratado de reparar esta disparidad sistemática , intencional y grave de los impuestos , pero ha promulgado en positivo ley, peticionario argumenta , la Proposición 13 viola la cláusula de igual protección .

Este argumento se basa , a mi juicio , en un malentendido básico de Allegheny de Pittsburgh. El Tribunal no procedió en el supuesto de la ley (que se supone porque las partes no impugnaron ella) que la clasificación inicial, por parte del Estado , era constitucional , y la asunción de hecho (que se supone porque las partes así lo habían estipulado ) que las propiedades fueron comparables en virtud de la clasificación del Estado . Pero cf . Glennon , 58 Geo.Wash.L.Rev . , En 271-272 (donde se señala que algunas de las propiedades que figuran carbón, y otros no lo hicieron) . En referencia al tratamiento fiscal de una “clase de los titulares de la propiedad”, o ” los dueños de propiedades en situación similar “, 488 EE.UU. , en 343 , la Corte no pretende revisar la constitucionalidad de la clasificación inicial , por valor de mercado , elaborado por el Estado , a diferencia de la mayor subclasificación dentro de la clase inicial, por su valor de adquisición , elaborado por el asesor . En su lugar , Allegheny Pittsburgh supone que si las propiedades o personas están en situación similar dependía de la ley estatal, y no, como sostiene peticionario, en algunos criterios neutros , como el tamaño o la ubicación que sirven como indicadores de valor de mercado. Según esa teoría, el valor de mercado sería la única base racional para la clasificación de la propiedad. Sin embargo, la cláusula de igual protección no prescribe un método único de los impuestos. Hemos rechazado sistemáticamente la teoría de la peticionaria , véase, por ejemplo , Ohio Oil Co. v Conway, 281 EE.UU. 146 (1930 ); de Bell Gap R. Co. v Pennsylvania, 134 EE.UU. 232 (1890 ) , y el Tribunal correctamente rechaza hoy . [505 EE.UU. 1 , 23 ]

Allegheny de Pittsburgh , luego , no impide que el Estado de California a partir de la clasificación de las propiedades sobre la base de su valor de adquisición , siempre y cuando la clasificación se apoya en una base racional . Estoy de acuerdo con el Tribunal en que lo es, tanto por las razones expuestas por este Tribunal, ver ante, a 8-12 , y por las razones expuestas por la Corte Suprema de California en Amador Valley Union High School Dist Conjunto. v Bd Estado . de Impuestos sobre Ventas , 22 Cal.3d 208 , 149 Cal.Rptr . 239 , 583 P. 2d 1281 ( 1978 ) . Pero la clasificación empleada por el asesor del condado de Webster, indistinguible de lo de California , era racional para todas esas razones. Al responder a la alegación del peticionario de que Pittsburgh Allegheny controla aquí , los encuestados ofrecen una segunda explicación para ese caso. El juez Stevens da la misma explicación , ver post , en 31-32 , a pesar de que concluye al final que la Proposición 13 , después de Allegheny de Pittsburgh , es inconstitucional.

Según los encuestados, la cláusula de igual protección permite un propio Estado para determinar qué propiedades están en una situación similar , ya que el Estado de California hizo aquí ( clasificación de propiedades por valor de adquisición ) y como el Estado de West Virginia hizo en Allegheny de Pittsburgh ( clasificación de propiedades según el mercado valor). Pero una vez que un Estado hace, los encuestados sugieren , la cláusula de igual protección requiere , después de Allegheny de Pittsburgh , que las propiedades de la misma clase otorgará estacionalmente igualdad de trato y no ser intencional y sistemáticamente infravalorados . Proposición 13 prevé la evaluación de las propiedades de la misma clase fijado por el Estado con regularidad y al valor más o menos completa , lo que contrasta con el régimen fiscal en el condado de Webster, donde , al dividir la propiedad de la misma clase (por su valor de mercado) en una subclase ( por valor de adquisición ) , el evaluador infravalorado regular la propiedad en una situación similar . Esto, según los encuestados , hizo el esquema del condado de Webster inconstitucional, y distingue la Proposición 13 .

Lectura de Allegheny de Pittsburgh de los demandados es , en mi opinión, tan fuera de lugar como peticionario de ; su prueba , para empezar, [505 EE.UU. 1 , 24 ] viene con un pedigrí dudosa . En uno de los casos citados en Allegheny de Pittsburgh , tiendas aliadas, que confirmó ante un reto igual protección una ley que eximía algunas corporaciones de los impuestos ad valorem impuestas a los demás. Esto no sólo Allied Stores ni siquiera insinúan que la Constitución ” requiere [ s ] … el logro oportuno de una igualdad aproximada en el tratamiento fiscal de los propietarios de inmuebles en situación similar “, 488 EE.UU. a 343 , que se esforzó no hacer hincapié en una muy diferente proposición:

” Los Estados tienen amplia discreción para la colocación de sus impuestos …. Por supuesto , los Estados , en el ejercicio de su potestad tributaria , están sujetos a los requisitos de la cláusula de igual protección de la Decimocuarta Enmienda . Pero que impone esta cláusula hay una regla de hierro de la igualdad, que prohíbe la flexibilidad y la variedad que sean adecuados a los esquemas razonables de los impuestos estatales . el Estado … no es necesario recurrir a cerrar distinciones o para mantener una uniformidad exacta , científica con referencia a la composición , el uso o el valor . ” Allied Stores , 358 EE.UU. , en 526-527 .

Dos de los otros casos citados en Allegheny de Pittsburgh , Domingo Lago Hierro y Sioux City Bridge , también rechazaron retos igual de protección , consulta Charleston Reserva Federal. Sav . Préstamo asoc . v Alderson, 324 EE.UU. 182 (1945 ) , y el caso en el que las palabras intencionales , sistemáticas , y la subvaloración aparecieron por primera vez , Coulter v Louisville y Nashville R. Co., 196 EE.UU. 599, 609 ( 1905), no explicaron donde la prueba viene, ni por qué.

Es cierto que hemos aplicado la regla de Coulter para derribar un régimen fiscal en Cumberland Coal , también citado en Allegheny de Pittsburgh. Cumberland Coal , sin embargo, refleja la más grave de los problemas con la lectura de Allegheny de Pittsburgh de los encuestados. Como los encuestados entienden estos dos casos , la regla es categórico : Un régimen fiscal viola la cláusula de igual protección , a menos que prevé ” la [505 EE.UU. 1 , 25 ] el logro oportuno de una igualdad aproximada de trato fiscal ” o si el resultado es ” ‘ infravaloración sistemática intencional ” de propiedades en situación análoga por la ley estatal . 488 EE.UU. , en 343 , 345 . Esto sería así sin importar si la desigualdad o la infravaloración , lo que puede dar (como en el condado de Webster ) de otras clasificaciones de las propiedades de una clase , con el apoyo de una base racional . Pero no desde la llegada de la moderna jurisprudencia igual protección tiene esta Corte suplantado los juicios racionales de representantes estatales , con sus propias nociones de ” igualdad aproximada “, ” subvaluación ” o “justicia” . Cumberland Coal , que no logra siquiera mencionar racional de revisión de bases , en conflicto con nuestra jurisprudencia actual. Allegheny de Pittsburgh no , en mi opinión, significa para nosotros volver a la época en la que este Tribunal a veces de segunda adivinar funcionarios fiscales estatales. Al rechazar hoy la lectura de Allegheny de Pittsburgh de los encuestados , la Corte, como yo lo entiendo , está de acuerdo .

Esto me lleva a la tercera explicación de Allegheny de Pittsburgh , el ofrecido hoy por el Tribunal . La Corte procede en lo que pretende ser nuestro marco normativo la igualdad de protección , aunque se vuelve a aplicar un viejo , y mi mente desacreditada, brillo a lo racional de revisión de bases . El Tribunal admite que la ” cláusula de igual protección no exige a los efectos de revisión de las bases racionales de que un legislador o decisor que rige en realidad articulan en cualquier momento el propósito o razón de apoyar su clasificación. ” Ante, en 15 (citando Estados Unidos Ferrocarril Bd Retiro. V Fritz, 449 EE.UU. 166 , 179 ( 1980)) . Este principio se aplica , la Corte reconoce , no sólo para una primera clasificación , sino para todas las clasificaciones más dentro de una clase . ” Sin embargo , el examen de este Tribunal exige que un propósito puede concebiblemente o” puede razonablemente esperar que el propósito y la política ” de la que toma las decisiones gubernamentales relevantes”, dice la Corte , ante, en 15 ( citando tiendas aliadas , supra, 528-529 ), y ” Allegheny de Pittsburgh era el raro caso de que los hechos impidieron cualquier inferencia plausible que la razón de la [505 EE.UU. 1 , 26 ] la práctica de evaluación desigual era lograr los beneficios de un régimen de impuesto de adquisición de valores , ” ante, en 16 . En lugar de obedecer a la “ley de un Estado , de aplicación general “, el asesor del condado había administrado una ” política de aplicación aberrante . ” 488 EE.UU. , en 344 , n . 4 . Ver ante, en 13. Según el Tribunal , por lo tanto , el problema de Allegheny de Pittsburgh fue que el esquema de condado de Webster, aunque de otro modo racional, era irracional porque era contrario a la ley estatal. Cualquier bases racionales subyacentes del programa de adquisición de valores eran “poco convincentes ” (o ” irracional “) porque se hicieron por lo que la Constitución y las leyes del Estado de Virginia Occidental.

Esa explicación , como peticionario de los encuestados y ‘ , está en tensión con la jurisprudencia establecida . Incluso si el evaluador violó la ley de Virginia Occidental ( y que ella hizo es discutible , ver In re 1.975 fiscales en contra de Oneida Coal Co., Virginia Occidental 178 485, 489, 360 SE2d 560, 564 ( 1987)) , ella no habría violado la cláusula de igual protección . Una violación de la ley estatal no lo hace, por sí mismo, constituye una violación de la Constitución Federal. Hicimos eso en claro en Snowden v Hughes, 321 EE.UU. 1 (1944 ), por ejemplo , en que un candidato a un cargo del estado se quejaron de que los miembros del comité de escrutinio local, se habían negado a certificar su nombre como candidato a la secretaria de Estado , por lo que violar una ley de Illinois. Debido a que el demandante no había alegado , por ejemplo, que los acusados habían significado para discriminar en su contra por motivos raciales, sino simplemente de que habían dejado de cumplir con una ley, que rechazó el argumento de que los acusados habían violado con ello la cláusula de igual protección .

” [N ] ot cada negación de un derecho reconocido por la ley estatal implica una negación de la igual protección de las leyes , a pesar de la negación del derecho de una persona puede operar para conferir en otra …. [ W ] uando la acción oficial pretende ser conforme a la clasificación legal , una actuación errónea o equivocada de la obligación legal , a pesar de una violación de la ley, no es , [505 EE.UU. 1 , 27 ], sin más , una negación de la igual protección de las leyes ” . Id . , A las 8.

Ver también Nashville, C. & St. L.R. Co. v Browning, 310 EE.UU. 362 ( 1940).

El Tribunal de hoy promete no han invalidado Snowden, ver ante, en 16 , n . 8 , pero su renuncia , creo, es en vano. Porque si , como sugiere el Tribunal , lo que hizo que el método del evaluador razonable se le supone violación de la ley estatal , la interpretación del Tribunal de refundiciones Allegheny de Pittsburgh en este caso, la proposición de que habíamos rechazado anteriormente . Ver Glennon , 58 Geo. Wash.L.Rev , al 268-269 ; . . Cohen, 38 UCLA L. Rev. , en 93-94 ; Ely, otra vuelta de Allegheny de Pittsburgh , 38 UCLA L. Rev. . 107 , 108-109 ( 1990 ) . Al repudiar Snowden , por otra parte , la Corte pone en peligro los principios asentados no sólo de la Decimocuarta Enmienda , sino de la Undécima . Hemos sostenido que la Undécima Enmienda prohíbe a los tribunales federales de ordenar los actores estatales para cumplir con los dictados de la ley estatal. Escolar del Estado y el Hospital Pennhurst v Halderman , 465 EE.UU. 89 ( 1984 ) . Después de hoy , sin embargo , el demandante podría ser capaz de invocar la jurisdicción federal para que los actores estatales obedecen la ley del estado , por una demanda que el actor estatal ha violado la ley estatal parece haberse convertido en un reclamo que ha violado la Constitución. Ver Cohen , supra, en 103; Ely , supra, 109-110 ( ” [B ] y la lógica de la Corte, todas las violaciónes de la ley estatal – al menos las violaciones de ello ( como la mayoría ) en el tratamiento de algunas personas mejor que otros – son teóricamente convertible en violaciónes de la cláusula de igual protección “) .

Yo entiendo que el Tribunal prefiere distinguir Allegheny de Pittsburgh , pero , al hacerlo , me parece, la Corte ha dejado a nuestra jurisprudencia igual protección en desorden. El análisis apropiado para este caso es sencillo. A menos que una clasificación implica clases sospechosas o los derechos fundamentales, el control judicial de las demandas Cláusula de Igual Protección sólo una base racional concebible para la distinción estatal cuestionada. Ver Fritz , supra ; Kassel v consolidado [505 EE.UU. 1 , 28 ] Freightways Corp. de Delaware, 450 EE.UU. 662, 702 a 706 , y n . 13 ( 1981 ) ( Rehnquist , J. , disintiendo ) . Esta base no necesita ser identificado por el propio Estado , de hecho , los Estados no necesita articular ninguna razón en absoluto para sus acciones. Véase ibid . La Proposición 13 , creo, satisface esta norma -, pero es así, por las mismas razones , no el esquema empleado en el condado de Webster . Véase Escrito de Pacific Legal Foundation et al. como Amici Curiae 7 , 9-10 , Breve de la Asociación Nacional de Condados et al. como Amici Curiae 9-13, y breve para Demandado 31-32 , en Allegheny Pittsburgh Coal Co. v Condado Comm’n del condado de Webster , OT 1988 , N º 87-1303 , 87-1310 , ante, en 11-14 . Allegheny Pittsburgh parece haber sobrevivido a la decisión de hoy . Me pregunto, sin embargo , acerca de su legado .

***

Estoy de acuerdo con la sentencia del Tribunal , y me uno a la parte II -A de su dictamen .

El juez Stevens , disidente.

Durante las dos décadas pasadas , los propietarios de California han disfrutado de extraordinaria prosperidad. Como la población del Estado ha crecido , también lo ha hecho el valor de sus bienes inmuebles . Entre 1976 y 1986 solamente , el valor total tasado de los bienes sujetos a tributación California propiedad se multiplicó por diez . [ 1 ] En pocas palabras, los que invirtieron en bienes raíces de California en la década de 1970 se encuentran entre los capitalistas más afortunados del mundo .

Proposición 13 ha proporcionado estos inversores de éxito con un tremendo golpe de suerte , y , al hacerlo, ha creado [ 505 EE.UU. 1 , 29 ] graves desigualdades en el esquema de impuestos a la propiedad en California . [ 2 ] Estos dueños de propiedades (en adelante Escuderos ) se les garantiza que , por lo mientras mantengan su propiedad y no mejoran ella, sus impuestos no aumentarán más de un 2 % en un año determinado . Como resultado directo de este golpe de suerte para los Escuderos , los compradores posteriores deben pagar mucho más que su parte justa de impuestos a la propiedad .

La disparidad específico que impulsó peticionario para impugnar la constitucionalidad de la Proposición 13 es el hecho de que su recibo de la contribución anual a la propiedad es casi cinco veces mayor que la de sus vecinos propietarios de casas comparables : mientras que 1989 los impuestos de sus vecinos en promedio menos de $ 400 , el solicitante fue gravado $ 1,700 . App . 18-20 . Esta disparidad no es inusual bajo la Proposición 13 . De hecho , algunos propietarios pagan 17 veces más en impuestos que sus vecinos con propiedades comparables. Ver id. , En 76-77 . Para terrenos baldíos , las disparidades pueden ser tan grandes como 500 y 1 . App . para mascotas . para el Cert . A7 . Por otra parte, como la Proposición 13 controla la fiscalidad de la propiedad comercial , así como la propiedad residencial, el régimen favorece en gran medida a las empresas comerciales de los Escuderos , colocando nuevos negocios en desventaja sustancial.

Como resultado de la Proposición 13 , los Escuderos , que poseen el 44% de las residencias ocupadas por sus propietarios , paga sólo el 25 % del total de impuestos recaudados de los propietarios de viviendas en 1989 . Informe de la Comisión del Senado sobre la propiedad de Equidad Tributaria y de Ingresos al Senado del Estado de California 33 ( 1991 ) ( Informe de la Comisión ) . Estas disparidades se agravan por 2 de la Proposición 13 , que exime de la reevaluación casa del dueño de una propiedad y de hasta $ 1 millón en otros bienes inmuebles cuando dicha propiedad se transfiere a un hijo del dueño. Esta exención se puede invocar repetidamente y de forma indefinida , lo que permite la Proposición 13 extraordinarios que se transmite de generación en generación. Dado que la Comisión del Senado de California sobre Propiedad Equidad Tributaria y de Ingresos observado : [505 EE.UU. 1 , 30 ]

” La desigualdad es clara. Una familia joven compra una nueva casa y se evalúa al valor total del mercado. Otra familia joven hereda su casa, pero paga impuestos según la fecha de la adquisición de sus padres , a pesar de que ambas casas son de un valor idéntico . No sólo esta disposición constitucional ofender una política de trato fiscal igual para los contribuyentes en situaciones similares , que parece favorecer a las necesidades de vivienda de los niños con propietarios – los padres sobre los niños con no propietarios -padres . con la derogación del regalo del estado y el impuesto de sucesiones en 1982 , la razón de esta exención es insignificante. Informe de la Comisión 9-10.

La comisión era demasiado generoso. A mi juicio , la razón de esta disparidad no es meramente ” insignificante”, que es inexistente. Dicha ley establece un privilegio de un personaje medieval : dos familias con las mismas necesidades y recursos de igual trato diferente únicamente por su diferente herencia .

En mi opinión , este tratamiento dispar de los contribuyentes en situaciones similares es arbitraria e irrazonable. Aunque el Tribunal reconoce hoy estas grandes desigualdades , ver ante, a las 7 , n . 2 , su análisis de la justificación de esas desigualdades se compone principalmente de una reafirmación de los beneficios que obtienen los propietarios desde hace mucho tiempo . Que una ley beneficia a aquellos beneficios que no puede ser una justificación adecuada de las desigualdades graves, como los creados por la Proposición 13 .

yo

La norma por la que se revisan los retos de igualdad de protección a los regímenes fiscales del Estado está bien establecido, y adecuadamente deferente . ” Cuando los impuestos se refiere , y no tiene derecho federal específica , además de la igualdad de protección , está en peligro , los Estados tienen gran margen de maniobra en la toma de las clasificaciones y el trazado de líneas que, a su juicio , producen sistemas razonables de los impuestos. ” Lehnhausen v Lake Shore Auto Parts Co., 410 EE.UU. 356 , 359 ( 1973 ) . Así, como los de hoy señala el Tribunal , la cuestión en este caso es ” si la diferencia de trato [505 EE.UU. 1 , 31 ] entre los propietarios anteriores y más recientes impulsa racionalmente un interés legítimo del Estado . ” Ante, en 11. [ 3 ]

Pero deferencia no es abdicación , y ” escrutinio base racional ” sigue siendo el escrutinio . Así, hemos , en varias ocasiones recientes, invalidado regímenes fiscales en virtud de un criterio de revisión tal . Véase, por ejemplo , Allegheny Pittsburgh Coal Co. v el condado de Webster Comm’n Cty, 488 EE.UU. 336 ( 1989 ); . Hooper v Asesor del Condado de Bernalillo , 472 EE.UU. 612, 618 (1985); Williams v Vermont, 472 EE.UU. 14 (1985); Metropolitan Life Ins. Co. vs Ward, 470 EE.UU. 869 (1985); cf . Zobel v Williams, 457 EE.UU. 55 , 60-61 ( 1982 ) .

Hace sólo tres términos, esta Corte invalidó por unanimidad el condado de Webster , el esquema de evaluación de West Virginia bajo un escrutinio racional base . Condado de Webster empleó un sistema de evaluación de la Propuesta 13 de facto : el condado evaluado recientemente adquirió la propiedad sobre la base de su precio de compra , pero sólo hizo ajustes ocasionales (con un promedio de 3-4 por año) a las evaluaciones de otras propiedades. Así como en este caso, ” [ e] ste enfoque produce sistemáticamente grandes diferencias en la valoración entre … propiedad recientemente transferido y la tierra circundante de otro modo comparable. ” Allegheny en Pittsburgh , EE.UU. 488 , en 341 .

El ” ‘ [i ] infravaloración sistemática ntentional ‘”, id. , En 345 , que se encuentra constitucionalmente enfermos en Allegheny de Pittsburgh ha sido codificado en California la Proposición 13 . Que la discriminación en Allegheny de Pittsburgh fue de facto , y la discriminación en este caso, de jure , no hace mucha diferencia . “El propósito de la cláusula de igual protección de la Decimocuarta Enmienda es garantizar a cada persona dentro de la [505 EE.UU. 1 , 32 ] la jurisdicción del Estado en contra de la discriminación intencional y arbitraria , ya sea ocasionada por condiciones expresas de la ley o por la ejecución incorrecta través debidamente constituida agentes ” . Domingo Lago Hierro Co. v municipio de Wakefield, 247 EE.UU. 350, 352-353 (1918 ) ( el subrayado es nuestro ) . En todo caso, la desigualdad creada por la Proposición 13 es constitucionalmente más problemático, porque es el producto de una política a nivel estatal , más que el resultado de la mala administración de un asesor individual.

Tampoco puede Allegheny de Pittsburgh se distinguen porque la ley de West Virginia estableció un régimen de evaluación del valor de mercado . Esquema del condado de Webster era constitucionalmente válido , no porque fuera una desviación de la ley estatal, sino porque se trataba de la relativa ” ‘ infravaloración sistemática … [ de ] la propiedad de la misma clase ” ( como la clase se define la ley estatal ) . Allegheny de Pittsburgh , 488 EE.UU. , en 345 ( el subrayado es nuestro ) . Nuestras decisiones han establecido que la cláusula de igual protección se ofende tanto por el trazado arbitrario de clases de propiedad ( como en este caso ), como por el trato arbitrario de propiedades dentro de la misma clase (como en Allegheny de Pittsburgh ) . Véase Brown -Forman Co. v Kentucky, 217 EE.UU. 563, 573 (1910 ); Cumberland Coal Co. contra la Junta de Revisión de Evaluaciones de Impuestos del Condado de Greene, 284 EE.UU. 23 , 28-30 ( 1931). Por lo tanto , si nuestra participación unánime de Allegheny de Pittsburgh era el sonido – y sigo convencido de que era – se deduce inexorablemente que la Proposición 13 , como plan de evaluación de Webster County, viola la cláusula de igual protección . De hecho, en mi opinión , la discriminación en todo el estado es mucho más denigrante que una aberración local que crea una disparidad de impuestos.

Los Estados , por supuesto, tiene amplios poderes para clasificar la propiedad en sus esquemas de imposición , y si la ” clasificación es caprichosa ni arbitraria , y se basa en una consideración razonable de la diferencia o de la política , no hay negación de la igual protección de la ley . ” Brown -Forman Co. v Kentucky, EE.UU. 217 , en 573. Como afirmamos en el Allegheny [505 EE.UU. 1 , 33 ] Pittsburgh, un “Estado podrá dividir los diferentes tipos de propiedad en clases y asignar a cada clase una carga fiscal diferente, siempre y cuando esas divisiones y las cargas son razonables . ” 488 EE.UU. , en 344 .

De acuerdo con esta norma , la Corte ha sostenido a largo clases de impuestos sobre la base de la capacidad de pago del contribuyente , véase , por ejemplo , Fox v Standard Oil Co. de Nueva Jersey, 294 EE.UU. 87 , 101 (1935 ) ; la naturaleza ( tangible o intangible ) de la propiedad , véase, por ejemplo , Klein contra la Junta de Supervisores de Impuestos del Condado de Jefferson, 282 EE.UU. 19 , 23-24 (1930 ), el uso de la propiedad , véase, por ejemplo , Clark v Kansas City, 176 EE.UU. 114 (1900 ), y el estado ( corporativo o individual) del dueño de la propiedad , véase, por ejemplo , Lehnhausen v Lake Shore Auto Parts Co., 410 EE.UU. 356 ( 1973 ) . Proposición 13 emplea ninguna de estas clasificaciones son familiares. En su lugar , se clasifica la propiedad en función de su precio de compra nominal : todos los bienes adquiridos por el mismo precio se grava la misma cantidad ( dejando de lado el ajuste anual del 2% ) . Que este esquema puede ser nombrado (un ” valor de adquisición ” del sistema) no hace que sea menos arbitraria o irrazonable. Bajo la Proposición 13 , una majestuosa finca comprada por $ 150,000 en 1975 (y ahora un valor de más de $ 2 millones de dólares) se coloca en la misma clase de impuestos como un humilde cabaña comprado hoy por US $ 150.000. La única función de esas dos propiedades tienen en común es que en algún lugar , en algún momento , un contrato de venta para cada uno fue ejecutado , que contenía el precio ” de $ 150.000. ” Sobre todo en un ambiente de extraordinaria apreciación de bienes inmuebles , propiedad de clasificar en función de su precio de compra es ” palpable arbitraria. ” Tiendas Similares de Ohio, Inc. v Bowers, 358 EE.UU. 522, 530 ( 1959).

II

Bajo la doctrina de igual protección contemporáneo, la prueba de si la clasificación es arbitraria es ” si la diferencia de trato entre [ los compradores anteriores y posteriores ] fomenta racionalmente un interés legítimo del Estado . ” Ante, en 11. [505 EE.UU. 1 , 34 ] Los adjetivos y adverbios en esta norma son más importantes que los sustantivos y verbos.

Un interés legítimo del Estado debe abarcar los intereses de los miembros de la clase desfavorecida y la comunidad en general , así como los intereses directos de los miembros de la clase favorecida . Se debe tener un propósito o una meta independiente del efecto directo de la legislación , y uno ” ” que podemos suponer razonablemente que han motivado una legislatura imparcial. ‘ ” V Cleburne Cleburne Living Center , Inc., 473 EE.UU. 432, 452, n . 4 ( 1985 ) (Stevens , J., concurrente) (citando a Estados Unidos Ferrocarril Bd Retiro. V Fritz, 449 EE.UU. 166 , 180-181 ( 1980 ) (Stevens , J. , concurriendo en el juicio ) ) . Que una clasificación debe encontrar justificación fuera de sí guarda la revisión judicial de tales clasificaciones se convierta en un ejercicio de razonamiento tautológico .

“Un Estado no puede desviar un reto igual protección de la observación de que, en vista de la clasificación legal , todos aquellos dentro de la clase cargados están en situación similar La clasificación debe reflejar las diferencias preexistentes ; . No puede crear otros nuevos que son compatibles con sólo sus propios medios . ` la cláusula de igual protección requiere más de una ley estatal que la aplicación no discriminatoria dentro de la clase que establece ‘ . Rinaldi v Yeager, 384 EE.UU. 305, 308 ( 1966 ) ” . Williams v Vermont, EE.UU. 472 , en 27.

Si el objetivo de la clasificación discriminatoria no es independiente de la política en sí misma , ” cada elección [ de clasificación ] importará su propia meta , cada meta se contará como aceptable, y el requisito de una” relación de elección del objetivo racional ” se cumplirá por el muy realización de la elección ” . Ely , Motivación legislativa y administrativa en Derecho Constitucional, 79 Yale LJ 1205, 1247 (1970).

Una clasificación impulsa racionalmente un interés estatal cuando hay algún ajuste entre el trato desigual y la finalidad legislativa. Como se señaló anteriormente , en la revisión del impuesto [ 505 US 1 , 35 ] estatutos , hemos permitido que tal ajuste sea generoso y aproximada , reconociendo que ” las distinciones racionales se pueden hacer con sustancialmente menos de exactitud matemática . ” Nueva Orleans v Dukes, 427 EE.UU. 297 , 303 ( 1976 ) . No obstante , en algunos casos, el underinclusiveness o la overinclusiveness de una clasificación será tan grave que no se puede decir que la distinción legislativa “racionalmente fomenta ” el interés del Estado postulado . [ 4 ] Ver , por ejemplo , Jiménez v Weinberger, 417 EE.UU. 628, 636-638 ( 1974 )

Somero análisis del Tribunal de la Propuesta 13 no hace mucho caso a ninguno de estos aspectos de la norma de control de revisión. El primer interés del Estado identificada por la Corte es ” el interés en la conservación local de barrio , la continuidad y la estabilidad. ” De California Ante, a 9-10 ( citando Village of Euclid v Ambler Realty Co., 272 EE.UU. 365 (1926 ) ) . Bien es verdad que ” inhiben [ing del ] desplazamiento de las familias de menores ingresos por las fuerzas de la gentrificación “, ante, a los 10, es un interés legítimo del Estado , la cuestión central es si el trato desigual de los compradores anteriores y posteriores racionalmente promueve este gol . Aquí la Corte no ofrece un análisis, pero sólo una conclusión : ” Al permitir que los propietarios de más edad que pagar cada vez menos en impuestos que los nuevos dueños de la propiedad comparable , [ Proposition 13 ] fomenta racionalmente este interés. ” Ibid .

No estoy de acuerdo . En mi opinión , la Proposición 13 barridos de manera demasiado amplia y opera también de manera indiscriminada a ” racionalmente más ” el interés del Estado en la preservación del barrio. Sin duda, hay algunos compradores tempranos que viven con ingresos fijos o limitados que no podían permitirse el lujo de pagar impuestos más altos y [505 EE.UU. 1 , 36 ] aún así mantener sus hogares. California ha promulgado una legislación especial para responder a su difícil situación. [ 5 ] Estas preocupaciones no pueden proporcionar una justificación adecuada de la Proposición 13 . A nivel estatal , ganancia inesperada impuesto lineal de a bordo para todos los propietarios y sus descendientes no es más un “racional ” significa para la protección de este pequeño subgrupo de una exención fiscal general para todos los contribuyentes de apellido López sería un medio racional para proteger a un contribuyente en particular llamado Smith quien demostró dificultades para pagar su factura de impuestos.

incluso
dentro densamente poblada del condado de Los Angeles, la propiedad residencial comprende menos de la mitad del valor de mercado del rollo de impuesto a la propiedad . App . 45 . No puede decirse que el interés legítimo del Estado en la preservación de carácter barrio está “racionalmente promovido ” por los beneficios fiscales para los propietarios de los inmuebles no residenciales comerciales, industriales , vacantes, y otros . [ 6 ] Es poco menos de absurdo concluir que el Estado legítimo interés en la protección de un grupo relativamente pequeño [505 EE.UU. 1 , 37 ] número de familias económicamente vulnerables es “racionalmente promovido ” por un golpe de suerte de impuestos para todos los dueños de la propiedad 9787887 [ 7 ] en California.

La conclusión del Tribunal es poco sólida , no sólo por la falta de ajuste numérica entre el interés del Estado postulada y las desigualdades de la Proposición 13 , pero también debido a la falta de adecuación lógica entre fines y medios. Si bien el Estado puede tener un interés legítimo en la preservación de algunos barrios , [ 8 ] la Proposición 13 no sólo es ” inhibir la [ s el ] desplazamiento ” de las familias asentadas , también inhibe la transferencia de terrenos urbanizados , edificios abandonados , y los usos de baja calidad. Así, contrariamente a la sugerencia del Tribunal , la Proposición 13 no es como un sistema de zonificación . Un sistema de zonificación funciones , reconociendo los diferentes usos de la propiedad y el tratamiento de esos usos diferentes de manera diferente . Ver Euclid v Ambler Realty Co., 272 EE.UU. , en 388-390 . Proposición 13 trata toda la propiedad por igual , dando a todos los propietarios de exenciones de impuestos , y desalentar la transferencia o la mejora de toda la propiedad – los países desarrollados y los en mal estado, la vecindad y la molestia.

En resumen, aunque estoy de acuerdo con la Corte que ” la preservación de barrio” es un interés legítimo del Estado , no puedo aceptar que un golpe de suerte de impuestos para todas las personas que han comprado la propiedad antes de 1978 promueve racionalmente ese interés. A mi juicio , la Proposición 13 es demasiado contundente una herramienta para llevar a cabo una [505 EE.UU. 1 , 38 ] meta tan especializado . Las graves desigualdades creadas por la Proposición 13 no pueden ser justificados por tal interés. [ 9 ]

El segundo interés del Estado identificada por el Tribunal es el ” daño a la confianza ” de los compradores anteriores. Aquí encuentro el razonamiento de la Corte difícil de seguir. Aunque la protección de los intereses de la confianza razonable es un propósito público legítimo , consulte Heckler v Mathews, 465 EE.UU. 728, 746 ( 1984 ) , este caso no implica tales intereses . Se crea una dependencia de intereses cuando un individuo actúa justificadamente bajo el supuesto de que una condición legal existente se mantendrá , por lo que daño a la confianza están implicados con mayor frecuencia cuando el gobierno proporciona algún beneficio y luego actúa para eliminar el beneficio. Véase, por ejemplo , Nueva Orleans v Dukes, 427 EE.UU. 297 ( 1976 ) . En este caso, aquellos que compraron la propiedad antes de la Proposición 13 fue promulgada recibió garantías de que las evaluaciones no haría sino aumentar a un ritmo limitado y, de hecho , por el contrario , muchos bienes adquiridos con la esperanza de que los valores de propiedad ( y evaluaciones ) apreciarían sustancial y rápidamente . No se puede decir , por tanto, que los primeros compradores de la propiedad de alguna manera tienen un interés dependencia en aumentos de impuestos limitados.

Tal vez lo que la Corte quiere decir es que después de la Proposición 13 compradores tienen menos daño a la confianza que los pre – Proposición [505 EE.UU. 1 , 39 ] 13 compradores. El Tribunal razona que el Estado puede gravar más temprano y los compradores posteriores de manera diferente porque

” un propietario existente racionalmente se puede cree que han conferido las expectativas en su propiedad o casa que son más merecedores de la protección de las expectativas de previsión de un nuevo propietario en el momento de la compra . Un nuevo propietario tiene la información completa sobre el alcance de la futura obligación tributaria antes de la adquisición de la propiedad, y el piensa que la carga fiscal futura es demasiado exigente , puede decidir no completar la compra en absoluto. Por el contrario, sus propietarios actuales , ya que cargar con su compra, no tiene la opción de decidir no comprar su casa si los impuestos se vuelven prohibitivos . ” Ante, en 12 a 13 . [ 10 ]

Esto simplemente reafirma los efectos de la Proposición 13 . Un pre- Proposición 13 propietario tiene “expectativas creados” en la reducción de impuestos sólo por la Propuesta 13 le dio tales expectativas ; un comprador más tarde no tiene tales expectativas , porque la Propuesta 13 no proporciona sus grandes expectativas . Pero lo mismo se puede decir de ningún tipo de protección arbitrario para una clase existente de los contribuyentes. Considere la posibilidad de una ley que establece que los hogares con los números pares de la calle serían gravadas al doble de la tasa de hogares con números impares de la calle . Sin duda, es cierto que los propietarios de viviendas con números pares no podrían decidir ” unpurchase ” de sus hogares , y que aquellos que están considerando la compra de una casa de número par , sabríais que venía con una carga fiscal adicional, pero sin duda que no justifican la imposición arbitraria las cargas fiscales dispares sobre la base de los números de casa . Por lo tanto, es en este caso . Propuesta 13 proporciona un beneficio para los compradores anteriores , e impone una carga a los compradores posteriores. Decir que los compradores posteriores saben lo que se están metiendo no responder a la pregunta fundamental : ¿es razonable [505 EE.UU. 1 , 40 ] y constitucional de gravar primeros compradores menos de los compradores finales , cuando en el momento de la imposición , sus propiedades son comparables ? Esta pregunta la Corte no responde.

Destilado a su esencia , la Corte parece estar diciendo que los compradores anteriores pueden beneficiarse bajo la Proposición 13 porque los primeros compradores se benefician bajo la Proposición 13 . Sin embargo, si una ley crea una disparidad, el interés del Estado preservar esa disparidad no puede ser un ” interés legítimo del Estado “, justificando que la inequidad . Como se señaló anteriormente , el trato desigual de una ley debe ser justificada por un propósito distinto de los mismos efectos creados por ese estatuto. Por lo tanto , estoy de acuerdo con el Tribunal en que las graves desigualdades provocadas por la Proposición 13 se pueden justificar por lo que la Corte denomina ” daño a la confianza ” de los que se benefician de este régimen . [ 11 ]

En mi opinión , es irracional para tratar a personas en situaciones similares de forma diferente en función de la fecha en que se unieron a la clase de los propietarios . Hasta hoy, yo habría pensado que esta proposición lejos de polémica. En Zobel v Williams, 457 EE.UU. 55 ( 1982 ) , que dictaminó que el programa de distribución de dividendos en efectivo sobre la base de años de los destinatarios de la residencia en el Estado de Alaska violaba la cláusula de igual protección . El Tribunal escribió:

“Si los Estados pueden hacer que la cantidad de un dividendo en efectivo depende de la duración de la residencia , lo que impediría que varía la matrícula universitaria en una escala móvil basada en los años de residencia – o incluso limitar el acceso de [505 EE.UU. 1 , 41 ] instalaciones públicas finitos , elegibilidad para los préstamos a los estudiantes , para los trabajos de la función pública o en los contratos del gobierno por la longitud de domicilio ? ¿Podría estados imponer diferentes impuestos dependiendo de la duración de la residencia ? razonamiento de Alaska podría abrir la puerta para indicar prorrateo de otros derechos , los beneficios y servicios de acuerdo a la longitud de residencia. sería permitir a los estados a dividir a los ciudadanos en la expansión de los números de clases permanentes. Tal resultado sería claramente inadmisible . ” Id . , A los 64 ( el subrayado es nuestro ) ( notas al pie omitidas) .

Del mismo modo, la Corte invalidó por razones de protección de la igualdad política de ofrecer una exención fiscal permanente para los veteranos de Vietnam que habían sido residentes del estado antes de 08 de mayo 1976 en Nuevo México , pero no a las llegadas más recientes. Hooper v Asesor del Condado de Bernalillo , 472 EE.UU. 612 ( 1985 ) . La Corte rechazó expresamente la alegación del Estado de que tenía un interés legítimo en el otorgamiento de recompensas especiales para los veteranos que vivieron en el Estado antes de 1976 , y concluyó que ” [n ] o bien la cláusula de igual protección , ni los precedentes de esta Corte permiten al Estado a preferir residente establecida veteranos más de los recién llegados en el prorrateo retroactiva de un beneficio económico “. Id . , En 623.

Como demuestran estas decisiones , la disposición selectiva de beneficios basados en el tiempo de los miembros de una en una clase (ya sea que la clase sea la clase de los residentes o la clase de los propietarios ) no suele ser un ” interés legítimo del Estado . ” Vecinos en situación similar tienen el mismo derecho a participar en los beneficios de la administración local . Obviamente, sería inconstitucional para proporcionar uno con más o mejor el fuego o la protección policial que el otro , sino que es tan claramente inconstitucional exigir una a pagar cinco veces más en impuestos a la propiedad como el otro por los mismos servicios gubernamentales. En mi opinión, las graves desigualdades creadas por la Proposición 13 es arbitraria e irrazonable y no racional , además, un interés legítimo del Estado .

En consecuencia , respetuosamente disentir.

[Nota 1 ] Glennon , Fiscalidad y de igual protección , 58 Geo.Wash.L.Rev . 261 , 270, n . 49 ( 1990 ) . ” Para el mismo período , [ los valores de propiedad en ] Hawaii aumentaron aproximadamente el 450 %, de Washington , DC , aproximadamente un 350% , y Nueva York , aproximadamente 125 %. ” Ibid . (citando 2 Dept. de Comercio de EE.UU. , Oficina del Censo , Valores de la propiedad gravable 86-111 ( 1987 ) (Tabla 12 ); 2 Departamento de Comercio de EE.UU. , Oficina del Censo , los valores de propiedad gravable y Evaluación / Ventas Precio Ratios 42 ( 1977 ) ( Tabla 2 ) ) .

[Nota 2 ] La Proposición 13 fue codificado como Artículo XIIIA de la Constitución de California , por razones de conveniencia , sin embargo , me refiero a ella por su nombre coloquial .

[Nota 3 ] Como señala el Tribunal , ante, a las 10 , peticionario sostiene que la Proposición 13 infringe el derecho constitucional a viajar, y que, en consecuencia , una norma más la búsqueda de la revisión es el adecuado. No hay necesidad de hacer frente a ese problema, porque las grandes desigualdades creadas por la Proposición 13 no pasan ni siquiera la norma más deferente de revisión. Cf . Hooper v Asesor del Condado de Bernalillo , 472 EE.UU. 612, 618 (1985); Zobel v Williams, 457 EE.UU. 55 , 60-61 ( 1982 ) .

[Nota 4 ] ” Herodes , que ordena la muerte de todos los niños varones nacidos en un día particular porque uno de ellos algún día lograr su caída , empleado una [n overinclusive ] tal clasificación [ , como lo hizo e] l tratamiento de tiempos de guerra estadounidense ciudadanos de ascendencia japonesa [ que ] impuso cargas sobre una gran clase de los individuos , ya que algunos de ellos se cree que son desleales “. Tussman y tenBroek , la igual protección de las leyes , 37 Calif.L.Rev . 341 , 351 ( 1949 ) .

[Nota 5 ] Como se señala en el Informe de la Comisión , California ha abordado este problema específico con la legislación específica. El Estado ha establecido dos programas :

” Asistencia de Impuestos Senior Citizens Property. Proporciona reembolsos de hasta el noventa y seis por ciento de los impuestos a la propiedad a los propietarios de viviendas de bajos ingresos de 62 años .

. . . .

Senior Citizens Property Aplazamiento de impuestos . Permite a las personas mayores con ingresos menores de $ 20,000 a posponer la totalidad o parte de los impuestos sobre sus casas hasta que se produzca un cambio de propiedad . ” Informe de la Comisión 23 .

[Nota 6 ] justificación de la Corte para la defensa de la Proposición 13 no se aplica incluso podría decirse que a la propiedad vacante. Que, como el Tribunal de Justicia reconoce , la Proposición 13 desalienta los cambios de propiedad significa que la ley crea un impedimento para la transferencia y el desarrollo de dichos bienes , sin importar lo socialmente deseable podría ser su mejora. Es igualmente claro que la ventaja competitiva de que gozan los Escuderos que son dueños de propiedad comercial es totalmente injustificada . No hay interés del Estado racional en la prestación de los empresarios con un privilegio especial que tiende a desalentar las transferencias de otro modo deseable de bienes generadores de renta . En una economía libre, la entrada de nuevos competidores debe alentar , no obstaculizada de forma arbitraria por el tratamiento fiscal desfavorable .

[Nota 7 ] Escrito de la Asociación de California evaluadores como Amicus Curiae 2 .

[Nota 8 ] El carácter ambiguo de este interés es ilustrado por las opciones que se enfrentan por un matrimonio que tiene una casa de tres o cuatro dormitorios que se adaptaba a sus necesidades de la familia , mientras que sus hijos vivían en casa. Después de que los niños se han mudado, aumento de los impuestos y los gastos de mantenimiento serían – Proposición ausente 13 – tienden a motivar a la venta de la vivienda a una familia más jóvenes que necesitan una casa de ese tamaño , o tal vez el alquiler de una habitación o dos para generar los ingresos necesaria para pagar los impuestos. La Proposición 13 , sin embargo , subsidia la retención desperdicio de la capacidad de la vivienda no utilizado , por lo que la venta de la vivienda imprudente y el alquiler del espacio extra innecesario.

[Nota 9 ] Demandada sostiene que las desigualdades creadas por la Proposición 13 se justifican por el interés del Estado en la protección de los propietarios de los impuestos sobre la apreciación no realizada . La Corte Suprema de California se basó en un interés estatal similar. Ver Amador Valley Union High School Dist Conjunto. v Bd Estado . de Impuestos sobre Ventas , 22 Cal.3d 208 , 236-238 , 149 Cal.Rptr . 239 , 252-253 , 583 P. 2d 1281 , 1294-95 ( 1978 ) . Este argumento está muy relacionada con el razonamiento de la Corte en relación con la “preservación de vecindad; ” demandado alega que el Estado tiene un interés en la prevención de la situación en la que ” la subida de los precios de bienes raíces … driv [e ] impuestos a la propiedad más allá de la capacidad de algunos de los contribuyentes para pagar. ” Breve del demandado 19 . Como se ha demostrado anteriormente, cualquiera que sea la relación entre el precio de adquisición y ” capacidad de pago “, un golpe de suerte impuesto general para todos los compradores tempranos de la propiedad (y sus descendientes) es simplemente demasiado overinclusive a ” racionalmente más ” interés planteado por el Estado en la protección vg contribuyentes vulnerables .

[Nota 10 ] Referencia simpática de la Corte a ” propietarios actuales [ s ] ya ensillado ” con su propiedad no debe ocultar el hecho de que estos primeros compradores ya han visto aumentar su propiedad en el valor de más de diez veces .

[Nota 11 ] El encuestado , basándose en el análisis de la Corte Suprema de California , sostiene que las desigualdades creadas por la Proposición 13 también se justifican por el interés del Estado en “permitir al contribuyente para hacer predicciones más cuidadosas y exactas de la futura obligación tributaria. ” Amador Valley, 22 Cal.3d , en 239 , 583 P. 2d , en el 1312 . Este análisis sufre de la misma enfermedad como el análisis de ” dependencia ” de la Corte. Estoy de acuerdo en que la Proposición 13 permite una mayor previsibilidad de la deuda tributaria , la pregunta relevante , sin embargo , es si las desigualdades entre los compradores anteriores y posteriores creadas por la Proposición 13 se pueden justificar por algo más que el beneficio para los primeros compradores. No creo que pueda. [505 EE.UU. 1 , 42 ]

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